Wann lohnt sich mieten - wann kaufen?

01.03.2019 | 02:10 Uhr

Eine Frau sitzt zwischen Haus und Geld. 1 min
Bildrechte: colourbox.com

MDR JUMP Fr 01.03.2019 02:10Uhr 01:02 min

Audio herunterladen [MP3 | 969,4 KB | 128 kbit/s] Audio herunterladen [MP4 | 1,9 MB | AAC | 256 kbit/s] https://www.jumpradio.de/podcasts/quicktipp/mieten-oder-kaufen-108.html

Rechte: MITTELDEUTSCHER RUNDFUNK

Audio

Die Mietpreise für Wohnungen steigen in den letzten Jahren stetig. Gleichzeitig sind die Zinsen für Kredite niedrig. Da liegt die Frage nahe: Soll man nicht vielleicht eine Wohnung oder gar ein Haus kaufen? Wann lohnt sich was? Welche Entscheidung bringt dir langfristig die besten Erträge?

Der Traum vom Wohneigentum - Verlockung und Irrtum

Im Laufe eines Lebens zahlen die meisten Mieter locker den Preis für ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung an Miete. Ein Beispiel: Bei 500 Euro Kaltmiete im Monat, 6.000 Euro im Jahr, kommen in dreißig Jahren 180.000 Euro Mietkosten zusammen. Für eine kleine bescheidenen Wohnung oder das alte Bauernhäuschen auf dem Dorf hätte das doch auch gereicht, oder? Hinzu kommt der Gedanke, im Alter keine Miete mehr zahlen zu müssen oder beim Verkauf der Immobilie gar noch richtig Geld rauszuholen. Doch diese Rechnung geht leider nicht so ganz auf. Wichtige Faktoren fehlen. Bau- und Renovierungskosten verändern sich stetig. Und auch die Preise für Immobilien und Kredite können stark schwanken, genauso wie Lebensverhältnisse. Deshalb ist die Entscheidung für den Kauf einer Immobilie für die meisten Menschen eine mit langfristigen und umfangreichen Folgen. Du solltest daher in Ruhe und genau prüfen, was da auf dich zukommt.

Finde deinen Typ

Es sind viele kleine Dinge, die den praktischen Unterschied zwischen Kaufen und Mieten ausmachen. Es lohnt sich, diese Dinge auf Checklisten in Ruhe durchzugehen. So kommst du möglicherweise sehr schnell und klar zu einer Entscheidung.  Wichtig: Lass dich nie von anderen zu einem Kauf überreden oder bei der Entscheidung zu stark beeinflussen: Du musst die Folgen tragen.     

  • Der Miettyp

Wie soll dein Leben aussehen? Bist du eher der wechselhafte Typ, der gerne mal in einer anderen Stadt lebt, nah an der Arbeitsstelle wohnen möchte und seinem Job auch problemlos hinterherzieht? Bist du am Wochenende und im Urlaub gerne unterwegs, auf Reisen, ohne dich viel um Haus und Hof kümmern zu müssen? Reicht dir dein „kleines Reich“ auf dem Balkon oder im Kleingarten? Und möchtest du vor allem finanziell eher unabhängig bleiben? Dann bist du als Mieter höchstwahrscheinlich besser dran, weil du einfach flexibler in deinen Entscheidungen bist.

  • Der Kauftyp

Als Immobilieneigentümer kommen finanziell und rechtlich viele Pflichten auf dich zu. Von der Grundsteuer über die Gebäudeversicherung bis hin zu ungeplanten Reparaturkosten bist du für viele Dinge verantwortlich. Ein Kredit für den Kauf bindet dich im Normalfall sehr lange an ein Objekt. Dafür kannst du auf eigenem Grund und Boden deine Träume verwirklichen.  

Die äußeren Bedingungen

Bau- und Immobilienpreise sind in den letzten Jahren enorm gestiegen. Wie lang dieser Boom anhält, kann niemand voraussagen. Es ist aber für den Kauf einer Immobilie sehr wichtig, dass du dir den Kredit beziehungsweise die Gesamtkosten dafür auch leisten kannst.  Möchtest du also in einer Region mit großer Nachfrage und entsprechend steigenden Preisen wohnen, kann es sein, dass der Kaufpreis einer Immobilie den tatsächlichen (und langfristigen) Wert übersteigt. Du zahlst dann unter Umständen über Jahre hohe Kreditkosten zurück und am Ende bekommst du bei einem Verkauf viel weniger raus, weil die Immobilienpreise wieder gesunken sind. Das heißt: Gerade in Zeiten und an Orten enorm hoher Kaufpreise kommst du als Mieter unter Umständen auch bei hohen Mietkosten günstiger weg.

Miete-Kaufpreis-Verhältnis

Eine Spielzeugfigur sitzt, im Rollstuhl, im Vorgarten eines Spielzeughauses, dass auf Geldscheinen steht.
Bildrechte: imago/Revierfoto

Wen du wissen willst, ob Miete oder Kauf eines Objektes für dich langfristig günstiger sind, dann ist es wichtig, dass du dir auch Objekte gleicher Größe und in der gleichen Lage anschaust. Oft unterscheiden sich nämlich Miet- und Kaufpreise von Stadtteil zu Stadtteil enorm. Orientiere dich am besten am Miete-Kaufpreis-Verhältnis. Es ist eine gute Kenngröße, um abzuschätzen, ob du dir eine Investition leisten kannst beziehungsweise ob sich die Investition lohnt. Vergleiche dazu den aktuellen Kaufpreis mit der Jahreskaltmiete. Beträgt der Kaufpreis rund das zwanzigfache der Jahresmiete, könnte ein Kauf besser sein, als weiter Miete zu zahlen. Heißt konkret: Beträgt die Kaltmiete 600 Euro im Monat, also 7.200 Euro im Jahr, dürfte der Kaufpreis etwa bei 165.000 Euro liegen (Faktor 22). Ab einem Faktor von 25 wird ein Kauf höchstwahrscheinlich unwirtschaftlich. Nebenkosten, künftige Mieterhöhungen oder Wertsteigerungen einer Immobilie werden für diese einfache Rechnung nicht berücksichtigt. Allerdings wird davon ausgegangen, dass Käufer mindestens 20 Prozent Eigenkapital mitbringen, der Kredit über 30 Jahre läuft und mit mehr als zwei Prozent getilgt wird. Lass dich bei solchen Berechnungen am besten von einem vertrauten Finanzexperten beraten oder nimm dir die Zeit zum genauen Berechnen. Mit entsprechenden Tabellen und Formeln aus dem Netz ist das gar nicht so schwer.  

Der richtige Kostenvergleich

Wenn du ein Objekt mietest, bezahlst du Kaltmiete plus Nebenkosten, eventuell noch Kaution, das war es dann auch schon.  Zum reinen Kaufpreis einer Immobilie kommen jedoch noch mehr Kosten, die manchmal  vernachlässigt werden. Das ist zum einen die Maklercourtage, die mit bis zu sieben Prozent des Kaufpreises zu Buche schlagen kann und damit die Investitionskosten erhöht. Zum anderen kommen noch zwischen 3,5 und 6,5 Prozent Grunderwerbssteuer und Notarkosten hinzu. Zur reinen Kreditrate deiner Bank müssen noch Bearbeitungsgebühren addiert werden. Das heißt: Die eigentliche Kaufpreis erhöht sich durch die Extrakosten nochmal um rund 15 Prozent. Außerdem kommt als Eigentümer ja nicht nur die Kreditrate auf dich zu, du musst auch noch Nebenkosten einberechnen. Achtung: Bei einem Haus zahlst du mitunter ungleich mehr Heizkosten als in einer Mietwohnung.

Vorsicht Niedrigzins-Falle

Lass dich bei einer Kreditfinanzierung nicht von den aktuellen Niedrigzinsen locken. Die Rückzahlung des Kredites sollte neben der Zinsrate hauptsächlich aus der Tilgungsrate bestehen. Versuch, monatlich so viel wie möglich zu tilgen, nur so schrumpft auch wirklich deine Kreditsumme. Versuch außerdem möglichst lange Laufzeiten heraus zu handeln. Denn läuft der Kredit mit festgeschriebenen Zinsen zum Beispiel nach zehn Jahren ab und der Zinssatz für die Restsumme wird neu berechnet, kann das böse Erwachen kommen. Gerade bei einem Zinssatz von 2 Prozent bedeutet eine Erhöhung um ein Prozent, dass du eine 50 Prozent höhere Zinsrate zahlen musst. Für 300.000 Euro Kredit werden so aus einer monatlichen Zinsrate von 500 Euro schnell 750 Euro Zinsrate. Das macht im Jahr eine Mehrbelastung von 3000 Euro. Lass dich dazu ausführlich beraten!

Vor- und Nachteile: Mieter

Zu den finanziellen Unterschieden sind auch ganz praktische Dinge zu berücksichtigen. So musst du dir als Mieter in der Regel keine Gedanken um die Sanierung oder Reparatur eines Hauses machen. Viele vertragliche Dinge werden vom Vermieter geregelt. Du musst im Prinzip "nur" deine Miete zahlen. Den finanziellen Druck eines großen Kredites spürst du nicht. Bei Trennung oder Scheidung gibt es dadurch keine großen Verluste. Außerdem kannst du dir bei finanziellen Problemen die Wohnung nach deinen aktuellen Möglichkeiten aussuchen, wenn das der Markt zulässt. Dafür bist du in der Wohnung weniger frei und kannst nicht einfach selbst über Umgestaltungen entscheiden. Für die Lösung von Problemen musst du dich in der Regel zunächst immer an den Vermieter bzw. die Hausverwaltung wenden. Wichtig: Als Mieter musst du mit Mietpreiserhöhungen seitens des Vermieters rechnen. Eine gleichbleibende Miete über zwanzig Jahre ist selten.

Vor- und Nachteile: Käufer

Als Käufer wohnst du in deinen eigenen vier Wänden, hast mehr Ruhe, kannst freier entscheiden. Dafür hast du die Last eines großen Kredites, bindest dich langfristig und hast gerade bei Grundstücken immer Arbeit. Du musst dich mit Auflagen der Gemeinde abfinden, wie etwa Beteiligung am Straßenausbau. Das kann sehr schnell teuer werden. Bei einer Scheidung, Trennung oder Arbeitslosigkeit kann im schlimmsten Fall eine Zwangsversteigerung drohen, wenn du die Kreditraten nicht mehr zahlen kannst. Und: Wenn du dich mit dem Nachbarn partout nicht verstehst, kannst du nicht einfach wegziehen.  

Wohneigentum als Altersvorsorge?

Oft wird eine Immobilie gerade mit der Begründung angeboten, dass sie eine gute Vorsorge fürs Alter darstelle. Das ist im Idealfall auch dann möglich, wenn du im Alter von 30 Jahren eine Immobilie für 150.000 Euro gekauft hast, inklusive Zinsen und Tilgung über 25 Jahre 250.000 Euro für den Kredit bezahlst und das Haus dann für 300.000 Euro verkaufst.

Das funktioniert aber nur, wenn die Immobilienpreise stetig steigen, du immer pünktlich deine Raten zahlen konntest und Reparaturen möglichst selbst erledigt hast. Aber: Nach 30 Jahren sind in einer Immobilie spätestens die Reparaturen und nötigen Sanierungen von Dach, Heizung, Fenstern und Sanitäranlagen fällig. Viele Besitzer haben da gerade erst den Kaufkredit abgezahlt und brauchen nun einen neuen.

Fazit

Die Mieten sind in attraktiven Lagen in den letzten fünf Jahren enorm gestiegen. Bei Immobilien haben sich Bau- und Kaufpreise seit 2010 fast verdoppelt. Die Zinsen sind seit Jahren historisch tief, was Baukredite sehr billig macht. Aber: Niemand kann verlässlich voraussehen, ob diese Entwicklung so anhält. Ist dein Kreditvertrag abgelaufen, kann ein neuer schon ganz andere Zinsen fordern. Das heißt: Die aktuelle Marktlage ist keine Garantie dafür, dass du mit dem Immobilienkauf langfristig günstiger liegst. Lass dich bei der Entscheidung ausführlich und von mehreren Seiten beraten. Befrage dich auch selbst ehrlich und ausführlich, ob eine Immobilie und die damit verbundenen Pflichten und Verantwortungen das Richtige für dich sind oder ob du mit der Unabhängigkeit als Mieter besser zurechtkommst.

Dieses Thema im Programm MDR JUMP bei der Arbeit | 01. März 2019 | 10:45 Uhr

Zuletzt aktualisiert: 01. März 2019, 02:10 Uhr