Die häufigsten Wohnungsmängel im Winter

04.01.2019 | 02:10 Uhr

Ein junger, warm angezogener Mann, hält in seiner Hand ein Thermometer, das eine Innentemperatur von 17,6 Grad anzeigt, sowie einen Zettel mit der Aufschrift "Mietminderung" 1 min
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MDR JUMP Fr 04.01.2019 02:10Uhr 01:06 min

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Wenn es draußen kalt und nass ist, geht nichts über eine gemütliche, warme Wohnung. Aber vor allem in der sogenannten Heizperiode zeigen sich bestimmte Wohnungsmängel ganz deutlich. Welche das sind und wie du dagegen vorgehst, erfährst du jetzt.

Es hängt (fast) alles an der Wärme

Die Zeit vom 1. Oktober bis zum 30. April gilt bei uns als Heizperiode. Gerade jetzt sind Öfen, Heizkörper und Warmwasserboiler besonders beansprucht. Und eben gerade dabei offenbaren sich die meisten Schwächen.

Wenn der Vermieter es verpasst, die Heizungsanlage regelmäßig warten zu lassen, bekommst du im schlechtesten Fall kalte Füße. Hinzu kommt: Viele Menschen wollen sparen, indem sie manche Räume ihrer Wohnung gar nicht oder nur wenig beheizen. Die möglichen Folgen: Öffnen sie du solche kalten Räume und schwappt reichlich warme Luft aus den anderen Zimmer rein, dann schlägt die sich feucht auf kalten Wänden nieder, das bedeutet Schimmelgefahr.

Wichtig also: Heize deine Wohnung möglichst gleichmäßig und bestehe auf eine regelmäßige Wartung deiner Heizungsanlage, einmal im Jahr ist sinnvoll.

Bei diesen Mängeln kannst du die Miete mindern

Wassertropfen an einem Wasserhahn.
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Das Warmwasser kommt zu spät: Schuld können nicht oder ungenügend isolierte Warmwasserleitungen sein. Musst du immer erst eine halbe Minute warten, bis es warm aus dem Wasserhahn läuft, verschwendest du teures Trinkwasser. Laut Landgericht Berlin dürfen dabei maximal drei Liter ablaufen, bis 55°C warmes Wasser ankommt. Läuft mehr Wasser durch, sind bis zu 10 Prozent Mietminderung drin. Bei einem Totalausfall des Warmwassers bis zu 15 Prozent.

Die Heizung klopft und knackt: Das lässt sich je nach Alter und Bauart der Heizung nicht immer ganz verhindern. Schuld können falsch verlegte Rohre, Materialausdehnungen und eine nicht entlüftete Heizung sein. Bevor du an eine Minderung denkst, klärst du mit dem Vermieter (bitte immer schriftlich), ob du die Heizkörper selbst entlüften darfst. Gerade bei Häusern mit vielen Wohnungen muss aber ein Fachmann ran. Gelegentliche Geräusche musst du hinnehmen, wirst du um den Schlaf gebracht und klopft es andauernd, dann sind hingegen bis zu 15 Prozent Minderung drin.

Die Heizung schwächelt: Während der erwähnten Heizperiode muss die Heizung deine Wohnung auf mindestens 20 bis 22 Grad erwärmen können. Nachts reichen 18 Grad. Das gilt für die Räume, in denen du dich aufhältst, also den Wohnbereich. Schafft die Heizung das nicht, sind bis zu 20 Prozent Mietminderung drin.

Die Heizung fällt ganz aus: Wird es so kalt, dass du die Wohnung nicht mehr benutzen kannst, sind bis zu 100 Prozent Minderung drin. Geht die Heizung noch gelegentlich oder wird deine Wohnung über die Nachbarwände „gewärmt“ und du kommst trotzdem nicht über eine Zimmertemperatur von 15 Grad hinaus, dann kannst du die Miete um bis zu 70 Prozent senken.  

Die Fenster sind undicht: Zieht es durch undichte Türen und Fenster und verlieren die Räume dadurch spürbar Wärme, sind bis zu 15 Prozent Mietminderung drin. Das gilt auch für alte Türen und Fenster. Der Vermieter muss hier nachrüsten und abdichten.

Spezialfall Schimmel in der Wohnung: Kondensiert warme Luft auf kalten Wänden, sind die Feuchtigkeit plus Tapeten und Farbe ideale Nährböden für Schimmelpilze. Schuld am Kondensat können sogenannte Wärmebrücken durch Baumängel oder eine nicht vorhandenen Dämmung sein. Aber auch falsches Lüften und Heizen können Ursache sein. Bist du allerdings schuldlos am Schimmel, kannst du die Miete mindern. Je nach Fläche und Beeinträchtigung der Wohnqualität sind zwischen 20 und 100 Prozent Mietminderung möglich.

Aber Achtung!

Am Dachfenster bildet sich Schimmel.
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Anders als beim nachträglichen Abdichten von alten Fenstern ist der Vermieter bei alten Häusern nicht verpflichtet, eventuelle Wärmebrücken baulich zu beseitigen. Ist dein Haus vor vielen Jahren nach damaligem Stand korrekt gebaut worden, dann musst du dich damit abfinden, dass in deiner Wohnung die Gefahr von Schimmelbildung besteht. Allerdings muss auch der Vermieter dich auf diesen Umstand und die besonderen Anforderungen ans Heizen und Lüften hinweisen.

Bekommst du Schimmel, trotzdem du richtig geheizt und gelüftet hast, kannst du Miete mindern. Und: Auch du als Mieter hast eine Pflicht, dafür zu sorgen, dass die Räume so warm bleiben, dass kein Schimmel entsteht. Fährst du im Winter für lange Zeit weg, bist du verantwortlich für eventuelle Kälteschäden in deiner Wohnung.

Grundsätze für die Mietminderung

Es gelten zwei Regeln: "gemietet wie vereinbart" und "100 Prozent Wohnwert für 100 Prozent Miete". Das bedeutet: So wie du die Wohnung von deinem Vermieter vertragsgemäß übernommen hast, sollte die auch bleiben. Warst du mit den kleinen Macken einer Altbauwohnung am Anfang einverstanden, kannst du nicht später undichte Fenster oder eine knackende Heizung als Mangel aufführen. Dieser Ausgangszustand der Wohnung ist also dein Soll-Zustand, die 100 Prozent. Dafür zahlst du auch 100 Prozent Miete. Beeinträchtigt jetzt aber ein Umstand den vereinbarten Zustand und Gebrauch der Wohnung, dann liegt ein Mietmangel vor: Der Ist-Zustand weicht vom Soll-Zustand ab. Keine 100 Prozent mehr? Dann kannst du die Miete mindern.

Grundsätze für die Höhe der Minderung

Es gibt keine gesetzlich festgelegten Mietminderungswerte. Aus einem einfachem Grund: Ein und derselbe Mietminderungsgrund kann sich bei zwei Wohnungen völlig unterschiedlich darstellen. So ist ein Heizungsausfall im Winter anders zu bewerten als bei frühlingshaften Temperaturen. Darum orientieren sich Experten und Gerichte an bereits bestehenden Gerichtsurteilen. Die so entstandenen Richtwerte findest du zum Beispiel in der so genannten Hamburger Tabelle. Bei der Höhe der von dir angesetzten Minderung solltest du allerdings sehr vorsichtig sein und dich besser genau informieren.

Zeige Mängel unbedingt an

Im Falle eines Falles bist du ausdrücklich gesetzlich verpflichtet, einen Mietmangel anzuzeigen. So gibst du deinem Vermieter die Chance, den zu beseitigen und die Wohnung wieder in den erwähnten Soll-Zustand zu bringen. Auf der anderen Seite hältst du so auch unter Umständen einen größeren Schaden vom gesamten Wohngebäude ab. Verschweigst du einen dir bekannten Mangel und wird der Schaden an Wohnung oder Haus dadurch größer, kann dein Vermieter dir gegenüber Schadensersatzansprüche geltend machen.

Führe ein Mängelprotokoll

Sobald dir ein Mangel auffällt, solltest du den erstmal dokumentieren. Das kann ein Foto vom Schimmel an der Wand sein oder eine Aufnahme vom Klopfen der Heizung. In jedem Fall ist ein Mängelprotokoll hilfreich. Notiere Art und Ort des Mangels und den Zeitpunkt des Auftretens. Gerade bei einer schwächelnden Heizung sind Temperaturprotokolle hilfreich. Im Streitfall bist du dem Vermieter gegenüber in der Beweispflicht. Nun musst du deinem Vermieter über den Mangel informieren. Bei dringenden Schäden wie einer kaputten Heizung rufst du den Vermieter zunächst sofort an. Zeige den Mangel aber nochmal schriftlich inklusive Beweisen an. Das geht per Mail oder noch besser per Einschreiben. Außerdem musst du deinem Vermieter die Chance geben, das kurzfristig in Ordnung zu bringen. Bei Problemen mit der Heizung bedeutet kurzfristig quasi sofort.

Zahle unter Vorbehalt

Ab dem Zeitpunkt, ab dem du den Mangel bemerkt und angezeigt hast, kannst du die Miete mindern.

Und das sollten Sie auch unverzüglich tun, denn genau ab dann haben Sie das Recht zur Minderung. Lassen Sie über ein Jahr  verstreichen, geht Ihnen der Minderungsanspruch verloren.

Anke Matejka, Vorsitzende des Mietervereins Leipzig e.V.

Nimmst du beispielsweise über ein Jahr lang undichte Badfenster hin, dann kannst du das später nicht mehr als Minderungsgrund anführen. Teilst du deinem Vermieter mit, dass du aufgrund des Mietmangels deine Miete ab sofort mindern wirst. Achtung: Wenn du dir über die korrekte Höhe der Mietminderung noch nicht im Klaren bist, verfährst du wie folgt: Du zeigst den Mangel an, kündigst die Mietminderung an und bezahlst vorerst die volle Miete unter Vorbehalt weiter. Denn: Nur wer unter Vorbehalt zahlt, behält sein Mietminderungsrecht.

So lange kannst du mindern

Grundsätzlich kannst du die Miete mindern, solange der Mangel besteht. Also bis die Sache wieder in Ordnung gebracht ist. Es spielt dabei keine Rolle, ob der Vermieter den Fehler der Mietsache verschuldet hat oder nicht, also ob er für Baufehler verantwortlich ist oder ein Vorbesitzer. Erst wenn Heizung, Warmwasser und alle anderen Dinge wieder in Ordnung sind, musst du auch wieder 100 Prozent Miete zahlen.

Dieses Thema im Programm MDR JUMP bei der Arbeit | 04. Januar 2019 | 10:45 Uhr

Zuletzt aktualisiert: 04. Januar 2019, 02:10 Uhr

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